La sicurezza sanitaria degli edifici passa attraverso la gestione corretta delle infrastrutture comuni, e la qualità dell’acqua ne rappresenta il pilastro fondamentale. Con l’entrata in vigore del D.Lgs. n. 102/2025, avvenuta il 19 luglio 2025, la responsabilità della tutela della salute pubblica negli stabili si sposta con decisione verso una gestione proattiva del rischio biologico. Il provvedimento, che modifica il precedente Dlgs 18/2023 in attuazione della Direttiva UE 2020/2184, impone all’amministratore di condominio nuovi e precisi adempimenti per prevenire la proliferazione della Legionella pneumophila e garantire la salubrità dell’acqua destinata al consumo umano.
Non si tratta più soltanto di una buona pratica manutentiva, ma di una regola generale che trasforma l’impianto idrico interno in un elemento sensibile soggetto a monitoraggio costante e documentato. La novità normativa stabilisce che la sicurezza deve essere garantita “al rubinetto”, rendendo l’amministratore il garante finale della qualità della distribuzione interna.

Il nuovo quadro normativo sulla sicurezza idrica

Il D.Lgs. n. 102/2025 ha ridefinito il perimetro di azione per tutti i responsabili degli impianti idrici. Secondo quanto stabilito dall’art. 4, comma 2, lett. e) e dall’Allegato I, Parte C del decreto, anche gli impianti idrici interni condominiali sono ora ufficialmente classificati tra le strutture soggette a valutazione del rischio e gestione della qualità. Questo passaggio normativo è fondamentale per comprendere il cambio di paradigma: il condominio non è più considerato un semplice utente finale passivo della rete idrica pubblica, ma diventa un gestore della distribuzione secondaria. L’obbligo riguarda la verifica della sicurezza di tutto il sistema che trasporta l’acqua dal punto di consegna dell’ente gestore (il contatore generale) fino ai singoli rubinetti delle unità immobiliari private. In questo contesto, il focus
principale del legislatore è rivolto al rischio biologico, con una menzione specifica per la legionella, un batterio che trova negli impianti mal gestiti o vetusti l’habitat ideale per la sua proliferazione.

Il ruolo dell’amministratore come responsabile dell’impianto

In qualità di rappresentante legale del condominio, l’amministratore di condominio assume la veste di responsabile della sicurezza dell’impianto idrico. Questo ruolo comporta l’onere di assicurare che l’acqua distribuita non presenti rischi per la salute dei residenti. Per adempiere a tale compito, il professionista non può procedere in autonomia, ma ha l’obbligo di avvalersi di un tecnico abilitato. Il compito principale dell’amministratore è quello di commissionare e supervisionare la redazione di un documento tecnico che analizzi le vulnerabilità specifiche dello stabile. Questa azione preventiva serve a evitare l’insorgere di problematiche sanitarie legate alla contaminazione batterica. Il decreto è molto chiaro nell’indicare che la gestione non deve essere generica, ma personalizzata sulle caratteristiche fisiche e d’uso dell’edificio amministrato.

I criteri per la valutazione del rischio idrico

La valutazione del rischio non è un semplice adempimento burocratico, ma un’analisi tecnica approfondita che deve tenere conto di diversi fattori strutturali e funzionali. Il tecnico incaricato dall’amministratore deve analizzare prioritariamente la vetustà dell’impianto. Tubature vecchie, soggette a corrosione o incrostazioni, favoriscono la formazione di biofilm, lo strato di microrganismi che protegge e nutre il batterio della legionella. Un altro elemento fondamentale è la presenza di serbatoi di accumulo o autoclavi. Se non correttamente manutenuti e puliti periodicamente, questi componenti possono diventare focolai di infezione. La valutazione deve inoltre considerare le temperature di esercizio dell’acqua calda sanitaria: la legionella prolifera tra i 20°C e i 50°C, pertanto è necessario che l’impianto garantisca temperature superiori nelle zone di produzione e stoccaggio per inattivare il batterio. Infine, il professionista deve pesare il rischio in base al numero degli utenti e alla tipologia di utilizzo dell’edificio. Se nel condominio sono presenti utenze a rischio, come studi medici, ambulatori dentistici o centri estetici, il livello di attenzione deve essere necessariamente più alto, poiché la popolazione esposta
potrebbe essere più vulnerabile o le procedure eseguite potrebbero favorirel’aerosolizzazione dell’acqua (il meccanismo principale di trasmissione della legionella).

Frequenza dei controlli e monitoraggio della legionella

Una delle domande più frequenti riguarda la periodicità dei campionamenti. Il D.Lgs. 102/2025 non impone un intervallo temporale fisso e uguale per tutti, ma rimanda alle conclusioni della valutazione del rischio effettuata dal professionista. È quindi la relazione tecnica a stabilire ogni quanto tempo debbano essere effettuate le analisi di laboratorio. Tuttavia, la prassi e la giurisprudenza tecnica indicano che in presenza di determinati fattori aggravanti la frequenza debba essere aumentata. Per edifici di grandi dimensioni, complessi con uso promiscuo (residenziale e commerciale) o palazzi che ospitano studi medici, è ragionevole e consigliabile prevedere controlli almeno annuali. Sarà comunque il tecnico incaricato a definire nel documento finale la cadenza ideale, motivandola sulla base delle evidenze riscontrate durante il sopralluogo e l’analisi dell’impianto. L’amministratore ha il dovere di seguire rigorosamente queste indicazioni tecniche per essere sollevato da responsabilità in caso di ispezioni o incidenti.

Il piano di autocontrollo e i campionamenti

L’esito della valutazione del rischio confluisce nella creazione di un vero e proprio piano di autocontrollo e monitoraggio. Questo documento rappresenta la “road map” che l’amministratore deve seguire per garantire la continuità della sicurezza idrica. Il piano deve includere la definizione precisa dei punti di campionamento (solitamente i punti più lontani dalla produzione di acqua calda, i serbatoi e le
utenze più sensibili) e le procedure da adottare in caso di superamento dei limiti di legge. Il monitoraggio non si limita alla ricerca della Legionella pneumophila, ma riguarda la tenuta complessiva del sistema. L’amministratore deve quindi assicurarsi che i campionamenti vengano eseguiti da laboratori certificati e che i risultati vengano archiviati correttamente nel registro dell’anagrafe condominiale o in un apposito fascicolo tecnico dell’edificio. La trasparenza verso i condomini è un elemento fondamentale: informare l’assemblea sugli esiti dei controlli e sugli interventi necessari è parte integrante dei doveri di diligenza del mandatario.

Conclusioni operative per gli amministratori

In definitiva, l’entrata in vigore del D.Lgs. n. 102/2025 richiede un’immediata attivazione da parte degli studi di amministrazione condominiale. Il primo passo è l’identificazione degli stabili che, per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso, presentano profili di rischio più elevati. Successivamente, è necessario procedere al conferimento dell’incarico a un tecnico abilitato per la redazione della valutazione del rischio e del piano di autocontrollo. Questo approccio analitico e preventivo non solo tutela la salute dei condomini, ma
mette al riparo l’amministratore da contestazioni legali legate alla mancata osservanza delle norme sulla sicurezza degli impianti. La gestione dell’acqua potabile è ormai a tutti gli effetti una componente essenziale della manutenzione straordinaria e ordinaria del condominio moderno, dove la prevenzione del rischio biologico è diventata un obbligo inderogabile e tecnicamente definito.

Fonte: Mari Raffaella