La surroga del mutuo a tasso fisso è un’opzione da prendere in considerazione quando non si è pienamente soddisfatti delle condizioni di finanziamento sottoscritte con la propria banca. Grazie a questa possibilità, è infatti possibile trasferire il proprio mutuo a un nuovo istituto di credito, approfittando così di tassi d’interesse e costi più vantaggiosi. Con l’andamento sempre più altalenante dei tassi d’interesse, così come accaduto negli ultimi anni, capita sempre più di frequente di trovare sul mercato proposte di mutuo meno onerose rispetto a quella sottoscritta. Anche per i mutui a tasso fisso, sui quali può essere utile una consulenza gratuita sulla surroga mutui.

Cos’è la surroga del mutuo

Prima di entrare nel dettaglio delle proposte di surroga per il mutuo fisso oggi presenti sul mercato, è utile ricordare quali siano le sue caratteristiche. Istituita a partire dal 2007 con la Legge Bersani, la surroga – nota anche come portabilità dell’ipoteca – permette di trasferire il mutuo già acceso presso una nuova banca, approfittando così di condizioni migliori sia sui costi che sul tasso d’interesse.

La surroga presenta numerosi vantaggi per gli intestatari di un mutuo che desiderano avvalersene poiché, così come prevede la legge:

  • non comporta penali, perché non rappresenta un’estinzione del mutuo;
  • non prevede costi di attivazione né commissioni extra per le spese di gestione, d’istruttoria, per la perizia, per gli accertamenti catastali e molto altro ancora;
  • richiede il pagamento di un’unica tassa, ovvero l’imposta di registro;
  • deve essere sempre concessa al richiedente dalla banca di origine, la quale non si può opporre.

Perché chiedere la surroga per un mutuo a tasso fisso

Le richieste di surroga del mutuo sono solitamente molto frequenti fra chi ha richiesto un finanziamento a tasso variabile: data la mutabilità nel tempo proprio dei tassi d’interesse, può essere vantaggioso passare a un istituto di credito che offra condizioni migliori. Perché, tuttavia, non va sottovalutata anche per i mutui a tasso fisso? Le ragioni sono pressoché analoghe al mutuo a tasso variabile: quando si sceglie un finanziamento a tasso fisso, il finanziamento viene erogato in base al parametro di indicizzazione EURIRS – Euro Interest Rate Swap – nel giorno in cui il mutuo viene acceso. Il valore della rata finale sarà quindi determinato dal tasso d’interesse stesso, dallo spread che ogni banca decide di applicare per coprire il rischio di mancato rientro e dai costi aggiuntivi, come le spese relative alla polizza. Ci si può quindi trovare dinnanzi a diversi scenari che possono rendere la surroga appetibile anche per il tasso fisso:

  • quando le condizioni del mercato garantiscono tassi d’interesse minori rispetto a quello ottenuto con il mutuo già acceso;
  • quando si trovano banche che offrono uno spread più vantaggioso;
  • quando gli istituti di credito propongono spese e costi di gestione minori.

Qual è il tasso fisso attuale?

Come facile intuire, il primo – e più importante – parametro di riferimento per decidere se procedere con la surroga del mutuo è controllare i tassi d’interesse attuali. Per il mese di febbraio 2024, il parametro EURIRS – quello che, come già spiegato, determina proprio i finanziamenti a tasso fisso – si aggira attorno ai seguenti valori:

  • a 10 anni: 2,79%;
  • a 15 anni: 2,82%;
  • a 20 anni: 2,75%;
  • a 25 anni: 2,64%;
  • a 30 anni: 2,54%.

Considerando lo spread applicato dalle banche, si trovano perciò sul mercato mutui con TAEG – ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale – compreso tra il 2,6 e il 4,9%. Oltre a questo, bisogna ovviamente considerare gli eventuali oneri accessori, come le spese di polizza, variabili da una banca all’altra.

In quale banca conviene fare la surroga?

La scelta della banca con la quale effettuare la surroga dipende da diversi fattori, a partire dalle condizioni del mutuo di cui si è attualmente intestatari e le proprie aspettative di spesa. A volte può essere vantaggioso dirigersi verso un istituto di credito differente da quello con cui si è acceso il mutuo, altre invece è possibile procedere alla rinegoziazione del finanziamento all’interno della stessa banca.

È possibile la surroga del tasso fisso all’interno della stessa banca?

Innanzitutto, è necessaria una precisazione: non è possibile procedere alla surroga del mutuo a tasso fisso all’interno della stessa banca. Questo perché la legge prevede che la portabilità dell’ipoteca avvenga solo tra istituti di credito diversi. Tuttavia, se si desidera rimanere con la banca con cui si è già acceso il finanziamento, vi è la possibilità della rinegoziazione. Attraverso la rinegoziazione del mutuo, il cliente può richiedere alla banca di rivalutare le condizioni dello stesso finanziamento, ad esempio per sopraggiunte condizioni economiche migliori. Per farlo, ci si può rivolgere direttamente allo sportello della banca o, ancora, inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno con la richiesta, specificando quali aspetti del mutuo si vorrebbero cambiare e allegando tutta la documentazione relativa alla propria condizione reddituale. L’istituto di credito può accettare o rifiutare la domanda che, in ogni caso, non ha costi per il cliente.

Quando non conviene la surroga del mutuo a tasso fisso?

Naturalmente, bisogna anche valutare se la possibilità di approfittare di una surroga per il mutuo a tasso fisso sia davvero conveniente. In alcuni casi, potrebbe infatti essere vantaggioso rimanere con il finanziamento già in corso. Ma in quali situazioni? Di norma:

  • quando il tasso finito del mutuo già sottoscritto è migliore rispetto alle altre offerte di mercato;
  • quando mancano pochi anni all’estinzione del mutuo, anche perché difficilmente si troverà grande spazio per la surroga;
  • quando si è scelto un piano di ammortamento alla francese e, di conseguenza, la gran parte degli interessi è già stata pagata.

Quando non si può surrogare un mutuo?

Allo stesso modo, è necessario anche prendere in considerazione i casi che rendono impossibile l’accesso alla surroga del mutuo. In linea generale, questa possibilità potrebbe essere inibita per:

  • delle somme residue molto ridotte, inferiori ai 50.000 euro;
  • una situazione reddituale peggiorata per il titolare, quindi con una meno sicura capacità di restituire il debito;
  • un deprezzamento dell’immobile, tale da non essere più considerato una garanzia sufficiente per la banca.

È però utile ricordare che le casistiche di accesso e di rifiuto alla surroga possano cambiare da una banca all’altra, di conseguenza si consiglia di chiedere informazioni a più istituti di credito per poter ricevere una valutazione il più possibile completa.

Arco Consumatori in collaborazione con il sindacato UNISIN (bancari) offre consulenza in materia per verificare i presupposti e le possibilità della surroga o rinegoziazione e nella ricerca della migliore offerta sul mercato ed eventuale assistenza con la nostra intermediazione presso l’istituto di credito.