Non sono pochi i casi in cui l’inquilino, al termine del contratto di locazione, non avendo ormai molto da perdere, interrompa il pagamento delle utenze o degli oneri condominiali. Se per le spese condominiali risponde sempre il padrone di casa nei confronti del condominio (salvo poi rivalersi, in base agli accordi, contro il conduttore), nel caso dei contratti di fornitura della luce, del gas e dell’acqua è necessario fare una distinzione a seconda che l’utenza sia rimasta intestata al padrone di casa oppure l’inquilino abbia sottoscritto un proprio contratto. Analizziamo entrambe le ipotesi, con riferimento alla bolletta dell’acqua (il discorso, però, può essere esteso, per analogia, anche alle altre utenze).
Utenza intestata all’inquilino
Se l’inquilino lascia l’appartamento preso in affitto nonostante non abbia pagato le bollette dell’acqua, il debito non si trasferisce al padrone di casa, contro il quale il Comune non può agire per ottenere il versamento della morosità. Lo ha chiarito il giudice di Pace di Pistoia con una recente sentenza (G.d.P. Pistoia sent. del 18.03.2015.). Così, se anche vi fosse un regolamento comunale che, infischiandosene di tale principio, imponesse al padrone di casa di comunicare immediatamente, agli uffici del Comune, il rientro nel possesso della casa dopo la fine della locazione, a pena di responsabilità in solido con il conduttore per l’arretrato non pagato dell’acqua, tale regolamento sarebbe illegittimo e il giudice sarebbe tenuto a disapplicarlo.
Questo perché – sostiene la sentenza in commento – il proprietario di casa non può ereditare i debiti dell’inquilino intestatario dell’utenza dell’acqua. O meglio: è escluso che possa essere il regolamento comunale a imporre la responsabilità solidale nella pregressa morosità a chi non comunica in modo tempestivo il rientro in possesso dell’immobile. Il giudice, infatti, ben può disapplicare l’atto amministrativo illegittimo.
Che fare in questi casi?
Il padrone di casa tornerà nella disponibilità del proprio appartamento e, insieme ad esso, potrà sottoscrivere nuovi contratti per le utenze. È stato peraltro ritenuto illegittimo il comportamento di quelle compagnie che hanno subordinato l’allaccio di un nuova fornitura al pagamento dell’arretrato relativo a utenze per lo stesso immobile, intestate però a un soggetto differente. Così, per esempio, la società dell’energia elettrica sarà tenuta a garantire al padrone di casa una nuova fornitura, senza addebitargli il residuo dell’inquilino al padrone di casa.
Dunque, è soltanto il conduttore dell’appartamento locato a dover pagare gli arretrati al gestore del servizio idrico, elettrico o del gas. Se la compagnia o il comune emette un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario dell’immobile, l’atto è nullo per “difetto di legittimazione passiva”. E ciò perché il contratto di somministrazione risulta intestato al solo inquilino e il proprietario dell’immobile non può in alcun caso essere ritenuto debitore della società che eroga il servizio.
Utenza intestata al padrone di casa
In tale ipotesi, il locatore dovrà pagare per poi rivalersi contro l’inquilino. Sempre che le diffide preventive a sanare la morosità inviate al conduttore prima del pagamento non sortiscano effetto. Dunque, se non vuole rischiare il distacco della fornitura di luce, gas o acqua il titolare dell’immobile deve ricordare che gli effetti del debito ricadono in prima persona su di lui.
Chiedo: inquilino ha firmato il contratto di locazione, dove firma ed accettato di pagare oltre il canone di locazione le spese condominiali, l’ acqua,luce e gas
L: amministratore ( in questo caso) incassa dall’ affittuario le spese condominiali e consumo dell’ acqua. Se l’amministratore viene avvisato, prima di 7 GG, che suddetto affittuario và via, inoltre il proprietario chiede ( per scritto) se l’ inquilino è in regola con i pagamenti ( nessun risposta dall’ amministratore). Quest’ inquilino lascia dei debiti dell’ acqua! Alla fine, chi è responsabile????
È sempre responsabile il proprietario o l’ amministratore?
Buongiorno,
In linea generale, la responsabilità dipende dal rapporto giuridico e dal tipo di debito.
Se il contratto di locazione prevede che l’inquilino debba rimborsare le spese condominiali e i consumi di acqua, luce e gas, l’inquilino è obbligato nei confronti del proprietario a pagare tali somme.
Tuttavia:
Se le spese dell’acqua vengono riscosse dall’amministratore del condominio, nei confronti del condominio il soggetto obbligato resta normalmente il proprietario dell’unità immobiliare, salvo casi particolari previsti dal regolamento o da contratti diretti con il gestore.
Il fatto che il proprietario abbia avvisato l’amministratore con 7 giorni di anticipo della partenza dell’inquilino e abbia chiesto per iscritto se vi fossero morosità non trasferisce automaticamente la responsabilità all’amministratore se quest’ultimo non risponde.
L’assenza di risposta dell’amministratore può essere rilevante se da tale comportamento è derivato un danno, ma non significa, di per sé, che l’amministratore diventi responsabile del debito dell’inquilino.
Quindi, nella maggior parte dei casi:
Verso il condominio, il responsabile del pagamento è il proprietario.
Verso il proprietario, il responsabile è l’inquilino, che deve rimborsare quanto dovuto in base al contratto di locazione.
Se il proprietario è costretto a pagare il debito dell’acqua al condominio, può poi agire nei confronti dell’ex inquilino per recuperare le somme dovute, se ne ricorrono i presupposti.
Se invece ritiene che l’amministratore abbia omesso di comunicare una morosità già esistente nonostante una richiesta scritta, potrebbe essere opportuno valutare se vi sia stata una negligenza, ma ciò richiede l’esame dei fatti e della documentazione (richiesta inviata, eventuale regolamento condominiale, rendiconti, ecc.).
Cordiali Saluti
Ufficio Servizi Arco