Negli ultimi anni, infatti, i casi di legionellosi sono aumentati significativamente sia in Italia sia in Europa, rendendo necessaria una maggiore attenzione alla gestione degli impianti idrici negli edifici residenziali.Secondo i dati più recenti, nel 2024 in Italia sono stati registrati oltre 4.600 casi di legionellosi, con una media superiore ai dieci casi al giorno. L’incidenza è più alta nelle regioni del Nord e tra la popolazione over 60. Questi numeri evidenziano come il rischio non sia marginale, ma richieda un approccio strutturato e sistemico alla prevenzione, che coinvolga sia i professionisti sia i cittadini.

Normativa e responsabilità: cosa cambia per i condomini

Uno degli aspetti centrali del documento riguarda il quadro normativo aggiornato, che pone al centro la tutela della salute pubblica. In questo contesto, l’amministratore di condominio assume il ruolo di gestore della distribuzione idrica interna (Gidi), con responsabilità dirette sulla qualità dell’acqua.

Il mancato rispetto degli obblighi può comportare sanzioni amministrative importanti, comprese tra 5.000 e 30.000 euro, oltre a possibili implicazioni civili e penali. La guida aiuta quindi a chiarire ruoli, responsabilità e azioni necessarie per essere conformi alla normativa.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 18/2023 (e le successive integrazioni del D.Lgs. 102/2025), il quadro normativo riguardante la qualità delle acque destinate al consumo umano ha subito una trasformazione radicale, ponendo in capo alla figura dell’Amministratore di Condominio nuove e stringenti responsabilità.

Come Arco Consumatori, associazione da sempre impegnata nella tutela dei cittadini e della sicurezza abitativa, desideriamo supportare gli Amministratori nell’adempimento di tali obblighi, garantendo la massima trasparenza verso i condomini e prevenendo gravi responsabilità civili e penali.

Le novità introdotte dalla normativa:

  • Qualifica di GIDI: L’Amministratore assume il ruolo di Gestore Idrico della Distribuzione Interna, divenendo responsabile della salubrità dell’acqua dal punto di consegna del rubinetto dell’utente.
  • Valutazione del Rischio Obbligatoria: E’ ora necessario presdisporre un documento tecnico di valutazione e gestione del rischio legionellosi per ogni edificio amministrato.
  • Monitoraggio Periodico: In base alle linee guida, il controllo dei parametri microbiologici deve essere effettuato regolarmente per assicurare l’assenza di rischi per la salute pubblica.

L’inosservanza dei nuovi obblighi non rappresenta solo una lacuna amministrativa, ma espone la Sua figura a conseguenze dirette e rilevanti:

  • Sanzioni Amministrative: il D.Lgs 18/2023 (Art.23) prevede sanzioni pecuniarie elevate per la mancata valutazione del rischio o per il superamento dei parametri di sicurezza, con multe che possono variare da 5.000 a 30.000 euro per ogni violazione accertata dalle autorità sanitarie (ASL/ATS).
  • Responsabilità Civile: In caso di contagio di un condomino odi un ospite, l’Amministratore (in qualità di GIDI) risponde del danno biologico e patrimoniale. La mancanza di un piano di prevenzione aggiornato rende estremamente difficile la difesa legale, portando a richieste di risarcimento danni ingenti che ricadono sulla polizza professionale o sul patrimonio personale.
  • Responsabilità Penale: Nei casi più gravi, l’omissione delle misure di sicurezza può configurare i reati di lesioni personali colpose o, in casi estremi, omicidio colposo (art.589 e 590 c.p.), qualora venga dimostrato il nesso di casualità tra l’incuria dell’impianto idrico e la patologia contratta.

Il supporto di Arco Consumatori:

Per facilitare questo passaggio, abbiamo attivato un servizio di consulenza dedicato ai professionisti del settore, che comprende:

  1. Supporto nella redazione del Piano di Sicurezza dell’Acqua (PSA) e DVR Legionella
  2. Convenzioni con laboratori accreditati per il campionamento e l’analisi della Legionella.
  3. Supporto nella comunicazione trasparente verso l’Assemblea condominiale per la ratifica dei costi necessari.
  4. Laddove richiesto, Arco può fornire progetti volti al trattamento preventivo delle acque potabili, previo campionamento dell’acqua,
    attraverso soluzioni specifiche e utilizzo di prodotti conformi ai più severi standard in termini di salute, sicurezza e prestazione ambientale (trattamento specifico per legionella, filtri per acqua potabile, addolcitori …)

Arco consumatori terminati gli interventi, invierà al responsabile della struttura (Amministratore di Condominio) che ha aderito alla convenzione:
 Certificato di Sanificazione Serbatoio;
 Certificazione di Potabilità delle Acque con risultato delle analisi di laboratorio Accredia
 Documento PSA e DVR legionella con relativa analisi del campione di acqua.
A ogni struttura aderente alla convenzione sarà infine consegnato il “BOLLINO DI RICONOSCIMENTO RICONOSCIMENTO” come struttura “5 GOCCE PLUS” a garanzia della qualità dell’acqua presente nel condominio nel rispetto delle normative vigenti in tema di potabilità e prevenzione da rischi causati dalla legionella.

Invitiamo tutti gli Amministratori di Condominio, nel proprio interesse e per la tutela di Tutti  gli utenti  dei Condomini amministrati, a consultare le disposizioni ufficiali riportate sulla Gazzetta Ufficiale (D.Lgs. 18/2023) o ad approfondire i protocolli tecnici sul portale dell’Istituto Superiore di Sanità.

Restiamo a disposizione degli Amministratori per un incontro conoscitivo o per fornirLe ulteriori dettagli operativi nella convinzione che sia necessaria la più ampia diffusione di una cultura della prevenzione e della sicurezza degli impianti idrici.